13 de julho de 2022 •
Sancionada a Lei 14.405/22 que facilita a mudança da destinação do edifício
O Projeto de Lei n° 4000/2021 (“PL 4000/2021”), apresentado pelo Senador Carlos Portinho (PL/RJ) em novembro de 2021, que buscava alterar o artigo 1.351 da Lei n° 10.406/02 (“Código Civil”), foi sancionado pelo presidente Jair Bolsonaro e convertido na Lei 14.405/22.
A Lei define a possibilidade de mudança da destinação do edifício, ou da unidade autônoma imobiliária, pela aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos em assembleia.
Até então, a redação do artigo 1.351 do Código Civil previa que a alteração da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, dependia da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
A justificativa para sanção da nova lei é a necessidade de privilegiar a vontade da maioria. Segundo Carlos Portinho (Autor do PL) “é preciso ter em vista que a previsão de aprovação unânime pelos condôminos de determinada matéria, que exige uma convergência simultânea e integral de vontades, praticamente inviabiliza a tomada das respectivas decisões no âmbito condominial e não privilegia a vontade da maioria. Desse modo, um único condômino, por menor que seja a sua fração, e por maior que seja a quantidade das unidades restantes, detém a prerrogativa de vetar uma mudança posta em votação.”
A nova lei funda sua mudança na urgência em resguardar a função social da propriedade e prevalência do interesse coletivo. Segundo a redação do PL 4000/2021, sem a concordância expressa de todos os condôminos, a mudança de destinação das unidades, por exemplo, não pode ser implementada, o que significa, em última análise, a prejudicialidade da função social da propriedade e do interesse coletivo. Também destaca a relevância da Lei para o mercado imobiliário, uma vez que “o setor experimenta forte oscilação relacionada a fatores fáticos, econômicos e geográficos, ensejando uma alternância de lançamentos de imóveis comerciais e residenciais.”
A Lei 14.405/22 traz mudanças significativas para o cenário imobiliário. Isso porque os Tribunais, até o momento, se posicionam – em sua maioria – no sentido de que o quórum para alteração da destinação do edifício ou unidade imobiliária deve seguir o disciplinado pelo Código Civil, ou seja, a unanimidade.
Para maiores esclarecimentos sobre o tema, bem como sobre demais temas da área de direito imobiliário, entre em contato com Luís Fernando de Lima Carvalho (lfcarvalho@csmv.com.br) ou Lucas Costa Paim (lpaim@csmv.com.br).