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STF reconhece constitucionalidade de retomada extrajudicial de imóvel financiado sem pagamento via alienação fiduciária por instituições financeiras via SFI

Em recentíssima decisão no RE 860631, proferida em 26.10.2023, o Supremo Tribunal Federal, por maioria, reconheceu a constitucionalidade do procedimento previsto na Lei 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia. No julgamento, o STF fixou o Tema de Repercussão Geral n. 982 com a seguinte redação:

“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”

No caso que deu origem ao Tema, o devedor fiduciante alegou, em seu recurso extraordinário, a inconstitucionalidade da excussão extrajudicial de seu imóvel em razão de suposta afronta aos princípios do devido processo legal, inafastabilidade da jurisdição, ampla defesa, contraditório e direito à moradia.

O Ministro relator Luiz Fux, acompanhado por 8 votos, considerou constitucional a execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, sem intervenção do Poder Judiciário. Em seu voto, contextualizou a edição da Lei 9.514/1997 e seu surgimento como alavanca ao setor imobiliário à época.

A fundamentação do voto destacou que nos contratos de mútuo pelo SFI, com alienação fiduciária como cláusula de garantia, não há transmissão da propriedade ao devedor fiduciante, mas tão somente a transferência da posse direta e expectativa do direito à propriedade. Assim, durante eventual procedimento de execução extrajudicial, o credor fiduciário não toma para si patrimônio do devedor, já que se cuida de propriedade do próprio credor.

Acresceu o Ministro ainda que é dispensável que o credor fiduciário obtenha reconhecimento na via judicial de procedimento já avençado extrajudicialmente, cuja aplicação pressupõe consentimento válido e expresso das partes contratantes, bem como que referido procedimento extrajudicial não exclui por completo a apreciação da situação pelo Poder Judiciário, uma vez que o devedor poderá, a qualquer tempo, ingressar com demanda  judicial para dirimir eventuais irregularidades ocorridas no curso da excussão do bem dado em garantia extrajudicialmente.

Por fim, o Ministro esclareceu que, apesar de se tratar de procedimento extrajudicial, as regras procedimentais da Lei 9.514/1997 se coadunam com as disposições constitucionais e as normas gerais do Código de Processo Civil aplicáveis aos trâmites judiciais que envolvem direitos reais sobre bens imóveis. Além disso, o procedimento de excussão é conduzido pelo Cartório de Registro de Imóveis, órgão que, por delegação estatal, atua na verificação do preenchimento dos requisitos essenciais legalmente estipulados à constituição e desenvolvimento da execução extrajudicial.

A decisão é de suma importância ao mercado, visto que a segurança jurídica do instituto da alienação fiduciária é relevantíssima para o acesso ao crédito imobiliário, tem reflexo na taxa de juros e facilita o tráfico de negócios no país.

Para maiores esclarecimentos sobre o tema envolvido nesse boletim, bem como sobre demais temas da área de direito imobiliário, entre em contato com Luís Fernando de Lima Carvalho (lfcarvalho@csmv.com.br), Lucas Costa Paim (lpaim@csmv.com.br) e Bianca de Barros Macchioni (bmacchioni@csmv.com.br).