31 de outubro de 2023 •
STF afasta inconstitucionalidade do leilão extrajudicial de imóvel de devedor
STF reconhece constitucionalidade de retomada extrajudicial de imóvel financiado sem pagamento via alienação fiduciária por instituições financeiras via SFI
Em recentíssima decisão no RE 860631, proferida em 26.10.2023, o Supremo Tribunal Federal, por maioria, reconheceu a constitucionalidade do procedimento previsto na Lei 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia. No julgamento, o STF fixou o Tema de Repercussão Geral n. 982 com a seguinte redação:
“É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal”
No caso que deu origem ao Tema, o devedor fiduciante alegou, em seu recurso extraordinário, a inconstitucionalidade da excussão extrajudicial de seu imóvel em razão de suposta afronta aos princípios do devido processo legal, inafastabilidade da jurisdição, ampla defesa, contraditório e direito à moradia.
O Ministro relator Luiz Fux, acompanhado por 8 votos, considerou constitucional a execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, sem intervenção do Poder Judiciário. Em seu voto, contextualizou a edição da Lei 9.514/1997 e seu surgimento como alavanca ao setor imobiliário à época.
A fundamentação do voto destacou que nos contratos de mútuo pelo SFI, com alienação fiduciária como cláusula de garantia, não há transmissão da propriedade ao devedor fiduciante, mas tão somente a transferência da posse direta e expectativa do direito à propriedade. Assim, durante eventual procedimento de execução extrajudicial, o credor fiduciário não toma para si patrimônio do devedor, já que se cuida de propriedade do próprio credor.
Acresceu o Ministro ainda que é dispensável que o credor fiduciário obtenha reconhecimento na via judicial de procedimento já avençado extrajudicialmente, cuja aplicação pressupõe consentimento válido e expresso das partes contratantes, bem como que referido procedimento extrajudicial não exclui por completo a apreciação da situação pelo Poder Judiciário, uma vez que o devedor poderá, a qualquer tempo, ingressar com demanda judicial para dirimir eventuais irregularidades ocorridas no curso da excussão do bem dado em garantia extrajudicialmente.
Por fim, o Ministro esclareceu que, apesar de se tratar de procedimento extrajudicial, as regras procedimentais da Lei 9.514/1997 se coadunam com as disposições constitucionais e as normas gerais do Código de Processo Civil aplicáveis aos trâmites judiciais que envolvem direitos reais sobre bens imóveis. Além disso, o procedimento de excussão é conduzido pelo Cartório de Registro de Imóveis, órgão que, por delegação estatal, atua na verificação do preenchimento dos requisitos essenciais legalmente estipulados à constituição e desenvolvimento da execução extrajudicial.
A decisão é de suma importância ao mercado, visto que a segurança jurídica do instituto da alienação fiduciária é relevantíssima para o acesso ao crédito imobiliário, tem reflexo na taxa de juros e facilita o tráfico de negócios no país.
Para maiores esclarecimentos sobre o tema envolvido nesse boletim, bem como sobre demais temas da área de direito imobiliário, entre em contato com Luís Fernando de Lima Carvalho (lfcarvalho@csmv.com.br), Lucas Costa Paim (lpaim@csmv.com.br) e Bianca de Barros Macchioni (bmacchioni@csmv.com.br).